投資初心者の方の中には「不動産投資」に興味を持つ方も多いのではないでしょうか。
不動産投資は、軌道に乗れば安定収入を得られるので夢があるといえるでしょう。しかし投資は投資。リスクがないわけではありません。
そこで、不動産投資に興味を持つ方のために、基礎知識、始め方、本当に初心者でもできるのかをわかりやすく解説します。
Contents
不動産投資のハードルは昔にくらべて下がっている
従来はマンションなどを1棟買いし、賃貸経営をする不動産投資が主流でした。しかし近年は建物の1部の部屋を購入する「区分マンション」を利用し、少額で始められるため、不動産投資は資金の少ない初心者でも参入しやすくなったといえるでしょう。
物件管理を不動産管理会社に委託することで、補修や入居者募集の負担も軽減可能です。入居者がいる間は毎月安定した収入を得られ、まさに不労所得というわけです。
不動産投資とは？初心者が知っておくべき基本5つ
不動産投資には基礎知識とリサーチが必要です。そこで不動産投資の基本を解説します。
1.不動産投資の特徴
そもそも不動産投資は、どのような仕組みなのでしょうか？不動産投資とは、土地や建物などの不動産を購入して運用することで、家賃収入（＝インカムゲイン）や売却益（＝キャピタルゲイン）を得る投資方法です。
物件を人に貸して毎月の家賃を受け取ることで安定した収入が期待でき、不動産の価値が上昇し、売却することでまとまった利益を得られます。
前述の通り、昨今は自己資金を抑えて投資物件を購入することもできるため、参入しやすくなったといえるでしょう。管理費や修繕費を経費にできる節税効果もあります。
ただし、空室や地価の下落、修繕費の負担はあります。そのため、立地や物件の状態、資金計画を綿密に立ててから始めることが大切です。
2.不動産投資で得られる家賃収入
不動産投資で得られる家賃収入は、入居者が支払う毎月の賃料が基本です。
入居者と数年間の賃貸契約を結べば、家賃は基本的に途中で増減することはありません。このことから景気変動の影響を受けにくく、定期的な収入になり、安定した不労所得といえるでしょう。
3.マンション投資と一戸建て投資の違い
代表的な不動産投資として、マンション投資と一戸建て投資があげられます。
マンション投資は、一室または複数戸を貸して家賃収入を得る場合が多いでしょう。
大抵は管理会社がマンションの共用部分の管理を行うため、オーナーが直接手配する必要がありません。
一方、一戸建て投資は建物1棟を賃貸に出します。入居者にもよりますが頻繁に修繕を要請してくる場合もあり、管理面での負担が大きく、手間がかかる傾向があります。
マンションは流動性と安定性が高い傾向があり、一戸建ては土地を所有するので長期的に資産価値を維持しやすいのが特徴です。
4.新築物件のメリット・デメリット
新築物件のメリットは、設備や内装が最新で、耐震・断熱性能が高いため光熱費や修繕費を抑えられる点です。
保証やアフターサービスが充実していることが多く、入居前の手間も少ないため時間を有効に使えます。
一方、デメリットは価格が高く割高感があることや、周辺環境や住民の様子が分かりにくく生活のイメージがつきにくい点です。
また、施工後の微調整が必要になることがあり、資産価値が中古物件に比べて下落しやすい場合がある点にも注意が必要です。
5.中古物件のメリット・デメリット
中古物件のメリットは、購入価格が新築より抑えやすいことです。また、既に建築から年数がたっているため、周辺環境や生活インフラが構築されていることが多く、選ばれやすい傾向もあります。
一方、デメリットは設備や配管・配線などの老朽化で修繕費がかかる可能性があることです。 また法改正により、耐震や断熱性能が最新基準に満たない場合は、金融機関の融資条件や資産価値が安定しないこともあります。
不動産投資を始める3ステップ
続いて、初心者が不動産投資を始めるための3ステップを解説します。
1.投資目的を明確にする
投資を始める前に、目的を明確にすることが重要です。
例えば、家賃収入で老後資金を貯めたい人もいれば、物件価値の値上がりを狙ってキャピタルゲインを獲得したい人もいるでしょう。目的によって物件の選び方やリスク管理、資金計画が変わります。
具体的な収益予測や、許容できる空室率、修繕費の上限などの数値を設定すると判断がぶれにくくなります。また、目的ありきで取り組むことで融資の種類や税金対策、管理方法も最適化でき、長期的に安定した運用につながるでしょう。
2.情報収集と物件選び
目的が定まったら、次は情報収集とエリアと投資物件選びに注力します。
不動産メディアやセミナー、賃貸相場や利回りデータ、現地確認など、複数の情報源から情報を得ることをおすすめします。
物件選びでは立地（駅距離・周辺施設）、築年数や構造、想定家賃と経費、空室リスクなどを総合的に評価してみてください。
投資目的にあわせて、収支シミュレーションと空室・修繕などのリスクを検証してから物件選びの判断をしましょう。
3.契約から管理までの流れを把握する
物件選びまで検討できたら、契約から管理までの流れを把握します。
契約前に現地確認、融資審査、契約書の内容を丁寧に確認します。不動産会社などの専門家に相談しながら進めると安心です。特に融資に関しては、金融機関によって扱いが異なり、事前の情報収集が重要です。
物件の引き渡し後は入居者募集、賃料回収や入居者対応、定期点検・修繕、税務処理や保険管理を行います。また、トラブル発生時の対応フローもあらかじめ決めておきましょう。
管理会社に委託する場合は報酬体系や解約条件、報告頻度を明確にしておくとトラブルを防ぎやすくなります。
不動産投資に必要なお金とローンの仕組み
次に、不動産投資に必要なお金とローンの仕組みを解説します。
1.頭金・諸費用・ローン返済の全体像
家を買うときの支払いは大きく「頭金・諸費用・ローン返済」の3つに分かれます。
頭金は購入価格の一部を先に支払う金額のことで、多いほど借入額と金利を抑えることが可能です。
諸費用は手続き・税金・仲介手数料などの初期費用で、その目安は物件価格の3〜8％が相場です。
※参考：SUUMO
「ローン返済」は、借入金を利息とあわせて毎月支払うことです。返済期間や金利のタイプ（固定・変動）によって総支払額が大きく変わります。
理想は頭金を多めに用意し、諸費用を算出しながら金融機関の金利を比較することです。無理のない返済計画を立てましょう。
2.利回りとキャッシュフロー
「利回り」と「キャッシュフロー」は不動産投資の基本です。
利回りとは投資に対する利益の割合のことで、「表面利回り」と「実質利回り」があります。
表面利回りは「家賃収入÷物件価格」、実質利回りは「表面利回りから諸経費を差し引いた後の収入」で計算します。
一方、不動産投資におけるキャッシュフローとは、実際に手元に残る現金のことです。家賃収入からローン返済・管理費・税金などを引いた額です。
利回りがよくてもローン返済が重ければ、マイナスのキャッシュフローになることがあります。
両方を確認して初期費用や空室リスク、修繕費を考慮した収支計画を立てることが重要です。
3.金融機関・ローン審査のポイント
金融機関やローン審査では、審査で重視される「返済能力」と「物件価値」を理解することが重要です。
年収や勤続年数、信用情報（借入履歴）は返済能力の主要指標として見られます。例えば、勤続20年などで安定した収入と過去の延滞履歴がない社会人の場合、審査で有利に働きやすいです。
また、審査では物件の担保価値や物件の立地、築年数などを評価され、融資額や金利に影響します。
ほか、借入額は年収に対する返済負担率で判断されるため、無理のない返済計画、頭金や保証人、提出書類を整えておくことが審査を通すコツといえるでしょう。
不動産投資の落とし穴 投資初心者にはハードルが高い
ここまで不動産投資について紹介してきましたが、「難しそう」「思ったよりも手間がかかりそう」と感じられた方も多いのでないでしょうか。実際、投資初心者がいきなり不動産投資をするには高いハードルがあります。
1. 高額な初期費用とローン・負債リスクの重さ
不動産投資の大きなデメリットは、初期費用が高額になることです。物件の購入価格だけでなく頭金や税金、手数料などもかかります。また、月々のローン返済や管理費、固定資産税も含めて計画し、数か月〜1年分の生活費や修繕費を確保しておく必要があります。
自己資金だけでできる一部の人以外は、借金を背負って投資を始めることになるのです。
また、もし手放そうとしても株式のように「すぐに売る」ことができず、現金化に時間がかかります。
2.空室リスク
不動産物件を所有しているだけでは収入は得られません。
立地と入居者層に合わせた物件を選ぶ知識や、内装や設備を整えて定期的なメンテナンスを行うなどの細やかな対応が必要です。
「不動産投資」「家賃収入」は不労所得のようなひびきがありますが、必要な時には自分も動いてしっかり管理しなければ借り手が見つからず、家賃収入がゼロになってしまいます。
3.家賃下落への長期的な見通しが必要
築年数が古く過疎が進んでいるエリアでは、家賃が下落する可能性が高まります。
エリアの動向を押さえ、家賃下落に対する長期的な見通しを持つ必要があります。
例えば、人口動向や雇用状況、再開発計画など地域の状況を把握して、将来の需要を予測することも必要です。また築年数や設備、用途変更の可能性など、長期的に評価して家賃下落の想定をします。
そのうえでリフォームや修繕を行いながら、利益の見込みを計算し、安定経営に活かさなければなりません。
4.災害・修繕のリスク
火災や地震などの災害や老朽化にも備えなければなりません。入居者の安全を守る災害や修繕への備えは、不動産経営において優先事項ともいえるでしょう。
例えば、建物の耐震・耐風性能や、設備の老朽化を定期点検で把握し、早めの補修で大きな故障を防ぎます。
地震保険や家賃保証、修繕積立金を設定して修繕費用を備え、被災時に速やかに復旧できるような準備も大切です。
まとめ｜投資初心者には不動産投資よりも株式投資がおすすめ！
不動産投資は以前に比べれば少額で始められたり、気軽にできると呼びかけるセミナーもたくさん開催されていたりと、誰でも気軽に始められるように思われがちです。
でも、どんな投資にもリスクはつきものとは言え、投資初心者にとって不動産投資のリスクは大きすぎると感じませんか？
「本業の合間に投資で利益を出したい」
「リスクはできるだけ小さい方がいい」
そんな方には株式投資の方が断然おすすめです！もちろん株式投資にも勉強は必要ですし、だれでも利益を出せているわけではありません。
でも、「正しいやり方」を知れば初心者でも3か月後に毎月100万円の利益を出すことも可能です。
株式投資の「正しいやり方」を知りたい方は下の画像から公式LINEにご登録ください。
コメントを残す